关于印发《职工住房抵押贷款办法》的通知

沪公积金发〔1996〕13号

各区、县、局：

本市职工住房抵押贷款，自1992年5月开办以来，对支持职工购房、建房，促进住房商品化，推动房地产业和房地产市场的发展，发挥了积极作用。为了深化住房制度改革，完善职工住房抵押贷款制度，决定对《职工住房抵押贷款暂行规定》作修改补充，更名为《职工住房抵押贷款办法》，现予印发请遵照执行。原《职工住房抵押贷款暂行规定》同时废止。

上海市公积金管理中心中国人民建设银行上海市分行一九九六年三月四日

职工住房抵押贷款办法

***章 总则    ***条 为配合本市住房制度改革，鼓励职工买房、建房，改善居住条件，根据《上海市住房制度改革实施方案》和《上海市房地产抵押办法》的有关规定，制定本办法。    第二条 职工住房抵押贷款是指缴存住房公积金的职工，在本市城镇购买、建造、翻建、大修自住住房时，以其所拥有的住房为抵押物，作为偿还贷款的保证而向银行申请由住房公积金发放的贷款。    第三条 职工住房抵押贷款实行向中低收入职工家庭倾斜的政策和缴存住房公积金义务与权利对等的原则。　　第四条 中国人民建设银行上海市分行房地产信贷部受上海市公积金管理中心委托，商定由房地产信贷部和各支行具体办理职工住房抵押贷款。

第三章 贷款的额度、期限和利率    第七条 贷款额度在下列可贷额度和最高限度内，根据借款人申请贷款的具体情况，确定实际贷款额度。    一、可贷额度=（贷款当月借款人及其同户成员、非同住的配偶和直系血亲计算住房公积金月工资基数之和）×35％×12个月×贷款年限。    二、最高限度由市公积金管理中心和建设银行市分行每年年初公布，1996年定为10万元。同时贷款额度不得超过购买、建造、翻建、大修一套住房的费用总额的70％。　　第八条 贷款期限：用于购买、建造自住住房的，最长不超过十五年；用于翻建、大修自住住房的，最长不超过十年。对于将到离、退休年龄的借款人，其贷款期限可计算到六十五岁。　　第九条 贷款利率 按贷款期限长短实行不同利率。贷款期限在一年以内（含一年）按基准年利率7.92％计算，贷款期限每增加一年年利率上调0.36％，增加不满一年的按一年计算。

第四章 贷款手续    第十条 借款人需填写借款申请书，并送贷款银行审查。    第十一条 借款人要求以自己及其同户成员、非同住的配偶和直系血亲已缴交的住房公积金存款作为自筹资金的，应由借款人在申请借款时，会同同户成员、非同住的配偶和直系血亲填写动用公积金存款申请表。在借款批准后，办理划转住房公积金手续。银行对存入的自筹资金，按人民银行规定的活期存款利率计息。    第十二条 借款人持借款申请书、身份证、户口簿向建设银行市分行房地产信贷部和各支行办理借款申请。    第十三条 银行审查认可后，通知借款人将自筹资金存入贷款银行。    第十四条 借贷双方签订借款合同和房地产抵押合同，并按规定办理合同公证和房地产抵押登记手续。　　借款合同和房地产抵押合同正本一式四份，由借贷双方以及公证机关、房地产登记机关各执一份。副本若干份，其中市公积金管理中心执一份。　　借款人购买期房，在住房未竣工交付使用，借款人未领得房地产权证书之前，应由售房单位提供担保。售房单位和贷款银行签订保证合同，保证合同正本一式三份，售房单位、贷款银行和借款人各执一份。    第十五条 办理职工住房抵押贷款过程中所发生的各项费用，根据房地产税费的有关规定由借款人或贷款银行各自承担。

第五章 贷款拨付    第十六条 贷款资金的拨付：    一、用于购房的贷款，连同借款人存入的自筹资金，按借款合同约定的时间，由贷款银行用转帐方式划转到售房单位在银行开立的帐户。    二、用于建造、翻建、大修自住住房的贷款，实行先使用自筹资金后使用贷款资金的原则。在自筹资金用完后，由贷款银行将贷款资金划转到借款人在贷款银行开立的存款户。借款人在用款时，必须提供有关工程进度等凭证或书面申述理由，以保证贷款用于修建住房。

第六章 贷款偿还    第十七条 贷款本息采取按月等额本息均还方式，由借款人向贷款银行办理还款，按月还本付息数额应在借款合同中订明。    第十八条 需要动用借款人及其同户成员、非同住的配偶和直系血亲的住房公积金存款用于还款的，可在借款合同中约定，由贷款银行办理划款手续，但借款人需提供同户成员、非同住的配偶和直系血亲书面同意证明。    第十九条 借款人提前将未到期贷款本息全部还清者，贷款银行免收手续费，不计收提前还款部分在提前期内的利息。    第二十条 借款人应恪守信用，按照借款合同约定按月归还到期的贷款本息。逾期者，对逾期部分，按逾期天数每天加收万分之八的罚金。出现下列情况之一者，贷款银行有权处分抵押物。    一、借款人连续六个月不按借款合同偿还贷款本息，或者借款合同期满，借款人未依约偿还贷款本息；    二、借款人未征得贷款银行同意，擅自将抵押住房出售、交换、赠与和改建的；    三、借款人死亡而无继承人或受赠人；四、 借款人死亡而继承人或受赠人拒绝履行借款人偿还贷款本息义务的。

第七章 住房抵押和售房单位担保    第二十一条 住房抵押    一、借款人应以购买、建造、翻建、大修的自住住房作为偿还贷款的抵押物。    二、抵押住房的现值，购买住房以购房合同订明的住房总价为准；建造住房以预算为准；翻建、大修自住住房以原住房价值的残值加翻建大修费用为准。抵押额不得超过抵押住房现值的70％。    三、以部分共有的住房设定抵押权的，以抵押人所占有的份额为限，其借款额不得超过抵押份额；以共同共有的住房设定抵押权的，须经全体共有人书面同意，抵押人为全体共有人。    四、抵押双方应向抵押房屋座落地的房地产登记机关办理抵押登记和申领权证手续，房地产权证书由抵押人交贷款银行（抵押权人）收押，房地产抵押证明由抵押权人执存。    五、抵押物在抵押期间，借款人（抵押人）无权出租、变卖和馈赠。需要再抵押的必须征得贷款银行的书面同意。    六、作为抵押物的住房，在抵押期间抵押人负有维修、保养，保证完好无损的责任。贷款银行有权按抵押合同的约定，检查由抵押人占管的抵押物。    七、借款人不能履行借款合同，抵押当事人可经协商采取作价转让或拍卖方式处分抵押物，所得价款，应按下列顺序分配：    （一）支付抵押物拍卖费用和处理抵押物的其他费用；    （二）扣除与抵押物有关的税款；    （三）如抵押物为部分共有产权，按照共有产权人的份额，偿还共有产权人；    （四）偿还抵押人所欠贷款本息及违约金；    （五）其余部分退还借款人。如有不足则向借款人追索。    八、银行在按规定处分抵押物时，其他共有产权人在同等条 件下有优先购买权，但以拍卖方式处分抵押物的除外。    九、房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。　　第二十二条 售房单位保证    一、借款人以期房设定抵押权的，接受购房款的售房单位应和贷款银行签订保证合同，保证购房款合法应用和借款人在领取房地产权证书之前，如借款人违约，承担连带按期偿还贷款本息责任。　　二、若借款人连续三个月没有按借款合同约定偿还贷款本息的，贷款银行有权通知售房单位在十天内代为偿还贷款本息。　　三、售房单位的保证责任，自保证合同签订之日起，***借款人领取房地产权证书交给贷款银行收押之日止。　　四、售房单位的保证责任范围，以借款合同的主债权、利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用为限。

第八章 抵押物的保险    第二十三条 借款人应按贷款银行指定的险种向中国人民保险公司上海市分公司（以下简称保险公司）办理抵押物保险。    一、凡由借款人向售房单位购买住房的，借款人凭与售房单位签订的购房合同和与贷款银行签订的房地产抵押合同向保险公司投保“抵押住房保险”。    二、凡自行组织施工力量建造或翻建、大修自住住房的借款人：    （一）应在与贷款银行签订房地产抵押合同时，向保险公司投保“建（修）房综合保险”，***修建住房全部竣工为止；    （二）以建（修）竣工的住房再向保险公司投保“抵押住房保险”，***还清全部贷款本息抵押期满为止。    第二十四条 保险金额：以购买、建造的自住住房作抵押物的，不得少于购买、自建住房的价值。以翻建、大修的自住住房作抵押物的，应包括自住住房的残值加翻建、大修的费用。    第二十五条 抵押物的保险期限应与贷款期限一致。在抵押期间，借款人不得以任何理由中断或撤销保险。借款人如中断保险，贷款银行有权代为保险，一切费用由借款人负担。    第二十六条 被保险的抵押物如发生保险责任范围内的灾害事故，抵押人应当立即通知贷款银行，并采取有效措施防止损失扩大，抵押人获得的保险赔偿金应优先偿还贷款本息。    第二十七条 保险费率按保险公司规定确定。保险费按年支付。    第二十八条 抵押物的保险单正本由贷款银行保管，副本由借款人留存。

第九章 贷款监督和检查    第二十九条 在贷款期内，借款人对贷款银行检查贷款使用情况应主动配合。    第三十条 借款人应保证住房贷款专款专用，如挪作他用，贷款银行有权提前收回贷款，并对挪用部分每天加收万分之十二的罚金。

第十章 附则    第三十一条 借款合同当事人的任何一方，要求解除或变更原合同内容，需以书面通知对方，在未达成协议前，原合同继续有效。    第三十二条 借款合同借贷双方及保证人发生纠纷时，当事人应协商解决，协商不成时，可依法向贷款银行所在地人民法院提出诉讼。    第三十三条 本办法由上海市公积金管理中心和中国人民建设银行上海市分行负责解释，自1996年4月1日起施行。本办法印发前已签订职工住房抵押贷款合同的按原合同执行。