关于颁发《职工住房抵押贷款暂行规定》的通知

沪房改办发〔1992〕12号，沪建行房信〔1992〕3号

各主管局：

为配合本市住房制度改革，鼓励职工买房、建房，促进住房商品化，特制定《职工住房抵押贷款暂行规定》，在本市范围内试行，在试行中有什么问题，请及时反映，以便作进一步修改完善。附件：《职工住房抵押贷款暂行规定》

上海市住房制度改革办公室中国人民建设银行上海市分行一九九二年四月四日

职工住房抵押贷款暂行规定

第三章 贷款额度、期限和利率    第七条 贷款额度在下列“可贷额度”和“最高限度”内，根据贷款条件的具体情况，确定实际贷款额度。    1. 可贷额度＝（借款人及其同户成员和直系亲属计算公积金的月标准工资之和）×30％×12个月×贷款年限。    2. 最高限度为购买、建造或翻建、大修一套住房的费用总额的70％。    第八条 贷款期限，根据贷款具体用途，分别确定:用于建造住房和购买商品房，最长不超过十五年；用于购买优惠价房以及翻建、大修私房，最长不超过十年。    第九条 贷款利率：按贷款年限长短实行不同利率；贷款期限在一年以内（含一年）的按基准月利率3‰计算，贷款期每增加一年月利率上调0.3‰，增加不满一年的按一年计算。    如遇公积金存款利率和住房建设债券利率调整，相应调整本项贷款利率。自调整之日起，按新利率计算。

第四章 贷款手续    第十条 借款人需填写借款申请书，由所在地工作单位审查同意，和承诺作偿还借款的保证人。借款人的工作单位不是法人和经济实体的，可由其上级单位指定符合担保资质要求的法人作保证人。    第十一条 借款人对应筹集的购房、建房或翻修私房所需资金30％的自筹资金，要求从借款人及其同户成员和直系亲属已缴交的公积金存款转入的，应由借款人在申请借款时，会同同户成员和直系亲属填写动用公积金存款申请表。在借款批准后，办理划转公积金手续。银行对存入的资金，按***规定的活期存款利率计息。    第十二条 借款人持借款申请书，和第六条规定需要审查的证明文件，以及身份证、户口簿，向单位所在地的建设银行区、县支行办理借款申请。    第十三条 银行初步审核认可后通知借款人办理以下手续：    一、将自筹资金存入贷款银行；    二、向贷款银行提送还款保证人的保证书；    三、将抵押房产的产权证，房产他项权证及保险单交由银行收押保管。    第十四条 借款双方签定借款合同。    借款合同正本一式三份，由借、贷双方以及保证人各执一份。副本若干份，其中市公积金管理中心执一份。    第十五条 本项借款过程中所发生的住房估价、产权登记（含他项产权登记）和保险等费用，由借款人负担。

第五章 贷款拨付    第十六条 贷款资金的拨付：    一、用于购房的贷款，连同借款人存入的自筹资金，按借贷双方约定的时间，由贷款银行用转帐方式划转到售房单位在银行开立的帐户。    二、用于建房、翻建大修私房的贷款，实行先使用自筹资金（包括借款人划转的公积金存款）后使用贷款资金的原则。在自筹资金用完后，由贷款银行将贷款资金划转到借款人在贷款银行开立的存款户。借款人在用款时，必须提供有关工程进度等凭证或书面申述理由，以保证贷款用于修造住房。

第六章 贷款偿还    第十七条 贷款本息采取按月等额还款的方式，由借款人向贷款银行办理还款。按月还本付息的数额应在借款合同中订明。    第十八条 需要动用借款人及其同户成员和直系亲属的公积金存款用于还款者，可在每年十月份向贷款银行办理划款手续。　　第十九条 为鼓励提前还清贷款，凡提前将未到期贷款本息全部还清者，对提前还款部分在提前期内的利息，贷款银行退还给借款人。　　第二十条 借款人应恪守信用，按照借款合同规定按月归还到期的贷款本息。逾期者，对逾期部分，按逾期天数加息30％；出现下列情形之一者，贷款银行有权处理抵押物：    一、借款人无正当理由，不按计划期偿还贷款本息或借款合同期满，借款人未依约偿还贷款本息。　　二、借款人死亡而无继承人或受赠人。　　三、借款人死亡而继承人或受赠人拒绝履行借款人偿还贷款本息义务。　　银行应会同保证人依法处理借款人的抵押物。

第七章 住房抵押和第三人（法人）保证    第二十一条 住房抵押    一、借款人可以自有的房产或购买、建造的住房作为贷款的抵押物。产权属于他人的房产，不能抵押。    二、抵押房产的现值，必须经过有资格机构估价或以购、建住房合同所订明的购、建住房的价值为准，其抵押额不得超过抵押物（住房）现值的80％。    三、借款人（即抵押人）以共有房产设定为贷款的抵押物，须征得其他共有人的书面同意。借款额以抵押人所有的份额为限。    四、抵押物（房产）在抵押期间，借款人（即抵押人）无权出租、变卖、馈赠或再抵押。以共有产权的房产设定抵押物的，其他共有人须处理（包括变卖、馈赠或再抵押等）其所有份额的房产，应征得贷款银行的同意。    五、作为抵押物的房产，在抵押期间借款人可以自己使用。但负有维修、保养、保证完好无损的责任，银行对收押的房产权证，房产他项权证和房产保险单，负有妥善保管的责任。    六、借款人不能履行借款合同，银行依法处理其抵押物，所获得价款，应按下列顺序分配：    （1）支付抵押物拍卖费用和处理抵押物的其他费用；    （2）扣除与抵押物有关的税款；    （3）如有共有产权人者，按照共有产权人的份额，偿还共有产权人；    （4）偿还抵押人所欠贷款本息及罚息；    （5）其余部分，退还借款人（即抵押人）。    七、借款人以共有产权的住房设定为抵押物，银行在处理其抵押物时，其他共有产权人有优先认购借款人的产权份额的权利。    八、借款人以购、建的住房作抵押的，在未取得住房产权证之前，应以购房人（即借款人）签订的购房合同的全部权益设定抵押，并办理抵押手续。在此期间，贷款银行应为该购房合同的全部权益的***受益人，购房人（即借款人）无权转让、变卖该合同所具有的全部权益。同时，借款人应出具在商定期间内向贷款银行提送住房产权证的保证书。　　有关购、建住房的房产抵押的具体手续，由当事人在抵押协议中约定。    九、抵押自签订借款合同之日起生效，***借款人还清全部贷款本息为止。    第二十二条 第三人（法人）保证    一、职工住房抵押贷款，必须由第三人（法人）保证。应由借款人所在工作单位或其上级单位指定的法人提供不可撤销的借款保证。　　第三人（法人）保证是指第三人对借款人一方履行借款合同所作的保证。在借款人没有按期偿还贷款本息时，由保证人代借款人偿还贷款本息和其他有关费用或承担连带民事责任。    二、第三人保证的额度以所保证借款合同列明的贷款本息及由合同引起的诉讼费用为限。保证期限自借款合同签定之日起到借款合同解除为止。    三、借款人连续六个月没有按合同规定偿还贷款本息，贷款银行通知借款保证人在十天内代为偿还贷款本息。如出现本规定第二十条所列情形者，银行应会同保证人处理借款人的抵押物。    四、借款人调动工作单位，可以办理变更第三人保证手续。但在未办妥变更保证人手续前，不可撤销借款保证书继续有效。

第八章 抵押物的保险    第二十三条 借款人应按银行指定的险种向中国人民保险公司上海分公司（以下简称保险公司）办理抵押物保险。    一、凡由借款人向房产经营单位直接购买商品房的，借款人应在购买的住房办妥交付使用手续，取得房产产权证并向贷款银行办妥房产抵押手续的同时，应向保险公司办理投保“抵押住房保险”。　　借款人如未能及时申领到购入的住房产权证，可凭购房合同和售房单位出具的住房交付使用凭证，办理保险手续。    二、凡由借款人自行组织施工力量建造或翻修住房的，借款人：    （1）应在签订借款合同时，向保险公司办理投保“建（修）房综合保险”；***建修住房全部竣工为止；    （2）随即以建（修）竣工的住房，与贷款银行办理房产抵押手续，同时向保险公司办理投保“抵押住房保险”，***还清全部贷款本息抵押期满为止。    三、凡由借款人向单位购买优惠价房的，可参照本条（一）款的程序和手续向保险公司办理投保“抵押住房保险”。如借款人未能申领优惠价房的产权证者，应由售房单位出具借款人（即购房人）应具有的产权份额的证明。    第二十四条 保险金额：凡以购、建的住房作抵押物的，不得少于购建住房的价值；以购买的优惠价房作抵押物的，应按优惠价房的现值保险；以翻修的旧房作抵押物的，应包括旧房价值和翻修的费用。    第二十五条 抵押物的保险期限应与贷款期限一致。在抵押期间，借款人不得以任何理由中断或撤销保险。借款人如中断保险，贷款银行有权代为保险，一切费用由借款人负担。    第二十六条 被保险的抵押物如发生保险责任范围内的灾害事故，由保险公司按保险单进行赔偿时，贷款银行应为抵押物保险赔偿的***受益人。如借款人（即抵押物的投保人）未履行借款合同，不按期归还贷款本息者，贷款银行有权从保险赔偿金中扣收贷款本息。    第二十七条 保险费每年支付一次，具体支付日期和数额，应在保险单中订明。    第二十八条 抵押物的保险单正本，由贷款银行保管，副本若干份，其中投保人和借款保证人各执一份。

第九章 贷款监督和检查    第二十九条 在贷款期内，借款人对贷款银行检查贷款使用情况应主动配合。    第三十条 借款人应保证住房贷款专款专用，如挪作他用，贷款银行有权提前收回贷款，并对挪用部分，另外加收一倍利息。

第十章 附则    第三十一条 借款合同当事人的任何一方，要求解除或变更原合同内容，需以书面通知对方，在未达成协议前，原合同继续有效。    第三十二条 借款合同借贷双方及保证人发生纠纷时，当事人应协商解决。协商不成时，可向贷款银行所在地人民法院提出诉讼。    第三十三条 本规定由上海市住房制度改革办公室和中国人民建设银行上海市分行共同制定，自发布之日起施行。