关于印发规范业主委员会运作实施意见的通知

沪房地物(1996)443号

浦东新区规土局，各区、县房地局、房管局，崇明县建委，各业主委员会：现将《关于规范业主委员会运作的实施意见》印发给你们，请遵照执行。

上海市房屋土地管理局一九九六年六月三日

关于规范业主委员会运作的实施意见

为进一步规范业主委员会的运作，搞好公房售后管理，现根据《上海市公有住宅售后管理暂行办法》（以下简称《办法》）提出以下实施意见。

一、加强对业主委员会的指导和培训浦东新区规划土地局,各区县房地局、房管局，崇明县建委(以下简称各区县房管部门),应有一个部门和专人负责业主委员会的工作，进行业务政策指导。可视业主委员会的分布情况，划片就近组成若干小组开展工作交流。应自6月份起分期分批对辖区内的业主委员会正副主任进行培训。重点帮助他们树立自治管理、维护业主合法权利的观念和责任感，帮助他们正确行使业主委员会的职责，提高业主委员会的运作水平。

二、建立业主委员会工作制度业主委员会应建立自身工作制度，定期召开委员会议，研究决定重大事项；定期召开管房小组联络会议，了解业主对物业管理的意见和要求。建立业主委员会与物业管理单位例会制度，在正常情况下，每月开一次例会，互通情况，检查管理服务计划的执行情况，研究和解决有关问题。

三、签订物业管理服务合同业主委员会要按照《办法》第16条的规定同物业管理单位签订物业管理服务合同。目前，有些物业管理合同尚未签订，双方的权利与义务尚未明确，不利于物业管理的正常运作。物业管理服务合同签订后，应于十五日报送所在地房管部门备案。物业管理服务合同一经签订生效，业主委员会与物业管理单位是委托与被委托的合同关系，是两个平等的民事体，双方均应遵守合同所约定的权利和义务。

四、审议年度修缮管理计划物业管理服务合同签订后，物业管理单位应依据合同和政府规定的收费规定，制定住宅维修、设备保养、公共设施维修及保安、保洁等年度计划目标、财务预算，经业主委员会审议后，由物业管理单位负责实施。业主委员会应对物业管理单位实施年度计划的进度、质量进行检查和监督。

五、管理三项基金公有住宅售后筹集的住宅修缮基金、公共设施修缮基金和高层电梯水泵更新基金，统一由市公积金管理中心委托市建行管理，具体账务由物业管理单位进行操作。业主委员会对三项基金的使用要严格把关，一是专款专用，二是账目公开，定期公布。为了管好用好三项基金，应于年终委托有资质的审计会计单位，就三项基金的使用进行审计，并向业主代表大会报告。

六、督促业主遵守房屋使用公约和业主公约维护物业的完好和设备的正常运转，创造一个整洁、优美、安宁的住宅区域，需要物业管理管理单位提供的全方位的管理服务，更有赖于全体业主遵守业主公约，遵守《办法》第18条相邻住户准则和第21条六禁止行为规范。业主委员会应加强对业主使用房屋行为规范的教育，对违反规范的加以阻止，并提请有关部门予以处理。

七、协调业主与物业管理单位的关系业主委员会要协调业主与物业管理单位的关系，支持物业管理单位依照法规和物业管理服务合同规定，行使职权。要按《办法》第40条规定，督促业主按规定交纳物业管理费和应付之服务费。

八、协调社区管理与物业管理的关系业主委员会要积极争取街道、里委等相关部门的支持，理顺社区管理与物业管理服务关系，按各自的职责开展工作。

九、解决业主委员会必要的办公场所新建住宅小区和出售公有住宅的小区，售房单位应设法提供业主委员会办公场所。若一个街坊小区有两个以上售房单位的，提供的办公用房由售房单位按原产权比例分担。

十、落实业主委员会办公经费住宅小区中有利用设施经营服务收入的，如车辆泊位收入等，应该从收益中提留，作为业主委员会办公费，没有公共设施经营服务收益的小区，业主委员会办公经费的解决渠道由业主代表大会讨论决定（或向业主收取，或在住宅维修基金利息中列支）。未出售的公房，按公私产比例从租金收入中列支。有关办公费使用情况应每年向业主代表大会汇报。

上海市房屋土地管理局一九九六年六月三日