公积金新政带来新变化

■6年—19年二手房迎“春天”

目前上海二手房房龄集中在6年—19年，新政能够鼓励刚需购房者积极选购房龄较长的住房，成交量有望马上得到明显上升。

新政中强调对二手房房龄“上不封顶”，即便商业贷款不再发放，亦可享受15年的公积金贷款年限

■外环外低总价房交易量将升

以3月成交数据来看，150万元以内的普宅占比增加到21.7%。可以预见，未来一段时间内，外环外低总价的住房，将可能先于中心城区内中***次住房迎来交易量的提升

■工薪***刚需将有能力换房

一定程度上，这次公积金新政，使得工薪***有能力换房。结合其它政策，他们更有可能主动抛售首套房，并加快二套房的购置

3月下旬“放风”以来，市场对上海公积金新政已经期待良久。昨天落地的系列新政，可以说达到甚***超出了市场的预期。业内人士分析，本次“史上最宽松”的公积金新政，有利于低总价二手房成交，将进一步刺激楼市回温。

贷款年限“35-”部分二手房还款压力骤减

由于此前对提高贷款限额有预期，本次新政中的亮点，落在二手房贷款年限的延长上。过去，上海二手房的贷款年限只有两种：5年内房龄的，一律为30年；5年以上房龄的，一律为15年。相对而言，缺乏灵活性。

新政参照商业贷款方式，对房龄在6年***19年的住房订出新规：最长贷款年限为“35年与房龄之差”。比如，一套房龄为10年的住房，过去一律“一刀切”，公积金只能贷款15年；现在，用35年减去10年，最高贷款年限拉长***25年。这大大减轻了贷款人的还贷压力。

市公积金中心表示，目前二手房贷款已超过申请公积金贷款整体数量的一半，调整贷款年限，是考虑到贷款额度上升后职工的实际还款能力。如果按调整后的额度贷足，以15年还款年限计，月均还款数将超过全市平均工资；如延长***30年，还款压力就会减轻不少。

易居研究院严跃进则表示，目前上海二手房房龄集中在6年—19年，过去公积金贷款年限不够灵活，此类房源流动性不高。新政能够鼓励刚需购房者积极选购房龄较长的住房，成交量有望马上得到明显上升。

值得一提的是，新政中强调对二手房房龄“上不封顶”，即便商业贷款不再发放，亦可享受15年的公积金贷款年限。给予这些房源公积金贷款，可以有效促进其流动。

120万元额度：基本覆盖首付之外贷款

市公积金中心表示，这一系列限额，是根据目前本市的平均房价等数据测算出来的。按目前全市2.3万元的住房均价，乘以平均90平方米的住房价格，总价约在200万元左右。120万元的公积金贷款，已经基本可以覆盖首付之外的贷款。“公积金的原则还是体现保障性，同时会对内环内、内外环间和外环外的三个区位的住房进行配比，原则是越是向外，覆盖率越高。”工作人员介绍。

这一原则，在贷款最高额度的分类标准中也可看到。首套房和二套普通住房，可以享受比二套非普通住房更多的公积金贷款。中原地产研究部卢文曦测算，贷足120万元，可以购买总价150万元的房子，以3月成交数据来看，150万元以内的普通住宅占比增加到21.7%。可以预见，未来一段时间内，外环外低总价的住房，将可能先于中心城区内中***次住房迎来交易量的提升。

“双提高”：瞄准工薪***二套房

那么，公积金新政实施后，买房到底可以省多少钱呢？新政出台前家庭最高贷款额是80万元，如住房总价172万元，首付52万元，除去80万元公积金贷款外，还有40万元需要商业贷款补充。以还款年限20年计算，120万元的组合贷款月供为7690元。如按新政，同样首付52万元，可以用纯公积金贷款，同样以20年计算，月供为7271元。每月月供可以节省419元。

而如果购买的住房是6年—19年的二手房，由于贷款年限的延长，月均还款额也将有明显下降。以贷款80万元，分15年还款计算，月供5917元。如果延长到29年，月供则下降到3887元，二者之间有2030元差额。

公积金贷款最高额度和贷款年限的双提高，瞄准的正是“刚需型”和工薪***二套房购买者。“一定程度上，这次公积金新政，使得工薪***有能力换房。结合其它政策，他们更有可能主动抛售首套房，并加快二套房的购置。”严跃进说。卢文曦则认为，放宽贷款额可以使购买的房源更符合“刚需”的实际需求，综合考量短期内可为楼市带来一成左右增量。